Le viager, marché dopé par le coronavirus

 

Dans l’hexagone, le concept de viager n’a jamais vraiment eu le vent en poupe, c’est le moins que l’on puisse dire. En cause, un supposé rapport santé/business malsain… Perception pour le moins erronée, lorsqu’on s’intéresse un peu au sujet, et qui trouve justement son origine dans la l’ignorance d’un procédé pourtant gagnant/gagnant. Le vrai grand gagnant dans l’histoire n’étant pas toujours celui qu’on croit…

VIAGER : DÉFINITION

La vente en viager est un contrat à titre onéreux qui repose sur un principe simple : un senior (dès 65 ans) appelé crédirentier, vend son bien immobilier, libre ou occupé (le cas échéant, il se réserve un DUH - droit d'usage et d'habitation sur le bien) à un acquéreur appelé débirentier. Débirentier qui s’engage à lui verser une rente à vie et un bouquet (sorte d’apport dès l’affaire conclue). Les deux parties doivent être en bonne santé physique et mentale pour conclure une vente en viager et surtout, le décès futur du crédirentier ne doit pas pouvoir être prévisible. Ainsi, le débirentier doit ignorer l'état de santé du vendeur au moment de la signature afin d’éviter toute spéculation inconvenante sur la fin du contrat. NB : le viager occupé représente 90 % des ventes en viager.

UNE IMAGE NÉGATIVE… EN PASSE D’ÉVOLUER

Si le viager souffre, en France, d’une très mauvaise réputation sur le plan moral, la crise sanitaire mondiale que nous traversons pourrait bien mettre un terme à cette injustice. Force est de constater que cette pratique, jusqu’alors peu répandue dans le pays des Lumières, est en hausse dans plusieurs, régions. Notamment à Montélimar en Auvergne-Rhône-Alpes, ou la nouvelle agence de Sophie Richard (spécialiste du viager et fondatrice du réseau Viagimmo*), ouverte il y a un mois à peine, a déjà effectué « trois ventes, quand la moyenne classique tourne autour d'une à deux ventes par mois ».

LE CORONAVIRUS, ARGUMENT MAJEUR EN FAVEUR DU VIAGER

Selon la professionnelle, le Coronavirus n’est sans aucun doute pas étranger à cet engouement soudain… Les familles, inquiètes des conditions de confinement et de la situation dramatique de certains EHPAD depuis l’apparition de la pandémie (absence de moyens, visites interdites, nombre de décès -plus de 10 000 dans les établissements sociaux et médico-sociaux), sont de plus en plus nombreuses à percevoir la vente en viager comme une alternative fort convenable à la maison de retraite "Depuis la fin du confinement, il y a eu très clairement un fort intérêt [...] En fait, il y avait déjà un engouement depuis un an et demi sur le viager, mais la nouveauté, c'est que ce sont les familles des parents qui s'y intéressent. » Les signaux sont en hausse : "La fréquentation sur notre site a doublé sur le site internet par rapport à l'avant-crise ; de la même façon, les téléchargements de notre guide pratique sur le viager ont aussi doublé."

* Viagimmo, c'est quatorze agences en France, toutes spécialisées dans le viager

LA VENTE EN VIAGER OU COMMENT SE SOUSTRAIRE À L’EHPAD

L’autre explication à l’engouement récent des seniors eux-mêmes pour la vente en viager, c'est la crainte des plus âgés de devoir quitter leur domicile pour entrer en maison de retraite. "Certains de mes clients avaient réservé une place en EHPAD, et ils l'ont annulée. Nous avons trouvé ensemble des solutions pour adapter leur logement à leur situation de vieillesse et qu'ils puissent percevoir un revenu complémentaire pour leurs frais de santé", confie Sophie Richard. Les nombreux scandales de maltraitances au sein d’établissements spécialisés qui ont secoué le secteur ces dernières années participent également à cette peur de l’EHPAD mise en avant par les vendeurs.

5 000 à 6000 ventes annuelles en viager sont pour l’heure enregistrées par les notaires en France. Des statistiques qui pourraient bien grimper en flèche d'ici la fin de l'année.

DE NOMBREUX AVANTAGES POUR LES VENDEURS, AVEC OU SANS ENFANT

Si l’opinion publique a longtemps fustigé les investisseurs en viager pour « pari sur la mort », la réalité actuelle du marché est bien différente de ce qu’on peut imaginer. En premier lieu, lorsqu’on regarde de plus près aux avantages obtenus, par exemple, par un couple sans enfants avec une faible retraite pour finir ses jours : assurance de pouvoir rester chez soi, somme d’argent considérable à la signature de la vente, rente mensuelle, possibilité d’employer une aide à domicile avec le bénéfice réalisé, peu de contacts avec l’acheteur, exonération de la taxe foncière… Et du côté des héritiers, le cas échéant, ces derniers, bien souvent obligés de vendre la maison familiale pour financer le séjour en EHPAD de leurs parents (entre 2500 € et 3000 € par personne) considèrent moins « tirer un trait sur leur héritage » que de bénéficier d’un soutien financier réel et immédiat, sorte d’assurance à vie pour leurs parents. Du reste, le viager demeure pour les investisseurs une façon de diversifier leurs placements.

LE VIAGER SANS RENTE

Notez qu'il existe également une forme de viager pour les acheteurs frileux craignant de payer au prix fort leur futur bien immobilier : le viager sans rente ; sans rente et donc, sans risque sur le montant global de la transaction. Il consiste à acquérir, à travers un investissement initial plus conséquent que dans le cas d’un viager « classique », la nue-propriété d'un logement et à en laisser l'usage à celui qui l'occupe. Aucun risque, pour l'acquéreur, de surpayer son bien à terme, puisque la somme est fixée à l'avance et qu’il n’y a aucune rente à verser.

 

Consultez notre article Coronavirus, impact économique à court et moyen terme (le scénario catastrophe).