Comment apporter un bien immobilier dans une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) propose une structure souple qui permet d’apporter des biens immobiliers à tout moment, à la condition de suivre la procédure encadrée par la loi. L’apporteur du bien cède sa pleine propriété au profit de la SCI, en échange de parts sociales. Il doit suivre des étapes qui passent par l’estimation du bien, la rédaction de l’acte de cession, la purge du droit de préemption et la parution d’une annonce légale dans un support spécifiquement habilité.
Les conséquences de l’apport d’un bien immobilier dans la SCI
La Société Civile Immobilière est conçue pour gérer des biens immobiliers communs. Ceux-ci peuvent faire partie intégrante de la société dès sa création ou être apportés ultérieurement. La SCI peut aussi elle-même les acquérir. La SCI est par exemple souvent utilisée pour gérer des biens immobiliers familiaux provenant d’un héritage. Au fil de la vie sociale de la société, d’autres biens peuvent être ajoutés, qu’ils proviennent ou non d’un héritage familial.
Lors de l’apport d’un bien immobilier dans la SCI, l’apporteur cède la pleine propriété et reçoit en échange des parts sociales. Ce bien sera géré comme les autres, ce qui signifie qu’il pourra être mis en location pour générer des bénéfices.
Les biens immobiliers de la SCI peuvent être de n’importe quelle nature : appartement, parking, résidence saisonnière, etc. Lorsque les biens sont loués en non meublé, les associés touchent les bénéfices des loyers, répartis à la hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Chacun doit ajouter les sommes perçues sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, si les biens sont loués meublés, la SCI est considérée comme exerçant une activité commerciale, ce qui la rend imposable à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
L’apport du bien immobilier à la SCI équivaut à une vente
Que vous intégriez un bien immobilier lors de la création de la SCI où que vous l’apportiez ultérieurement, les conséquences juridiques demeurent identiques. Comme pour une vente, l’apporteur du bien cède l’ensemble de ses droits à la SCI.
En revanche, la procédure n’est pas la même lorsque vous intégrez le bien après la création de la société. Le cas échéant, le bien est considéré comme un apport en nature et, parce que l’apport s’apparente à une vente, il est considéré comme produisant une plus-value. Cet apport a pour conséquence d’augmenter le capital de la société, ainsi que le nombre de parts de son ancien propriétaire.
Le propriétaire du bien apporté doit se plier aux mêmes règles que pour une vente classique et ses responsabilités sont les mêmes. Cela signifie qu’il doit garantir les vices cachés, ainsi qu’une possession paisible à la SCI, son futur propriétaire.
L’estimation du bien par les associés ou par un commissaire aux apports
La SCI étant une structure particulière, dédiée à la gestion d’un patrimoine immobilier, les biens apportés après sa création ne sont pas évalués par un commissaire aux apports, comme c’est le cas pour les autres sociétés. Il revient aux associés de les évaluer, ce qui engage leur responsabilité, car ils peuvent en effet proposer une estimation surcotée ou sous-cotée.
Bien que le recours au commissaire aux apports ne soit pas obligatoire, il est souvent recommandé. D’une part, l’estimation engage la responsabilité des associés ; d’autre part, la neutralité du commissaire aux apports constitue une garantie, notamment lorsque l’entente entre les associés n’est pas optimale. Cela permet d’éviter des litiges qui tendent encore davantage les rapports. Naturellement, si les associés décident de faire appel à un commissaire aux apports, ils doivent supporter le coût de sa rémunération.
Les retombées financières de l’apport d’un bien immobilier à la SCI
Les associés doivent réfléchir avant d’intégrer un bien immobilier à la SCI, car le coût de l’opération peut s’avérer élevé. L’apport étant considéré comme une vente, il donne lieu au calcul d’une plus-value pour la SCI.
Un vendeur devrait être soumis à une imposition forfaitaire de 19 %, mais il faut tenir compte des abattements — et dans le meilleur des cas de l’exonération totale — des taxes et charges. Ces allègements entrent en ligne de compte si par exemple il s’agit de la résidence principale de l’apporteur, ainsi qu’en fonction de sa situation personnelle, s’il est par exemple retraité.
Dans le cas où l’apporteur du bien immobilier est une société, celle-ci sera soumise à des droits d’enregistrement équivalents à 5 % de la valeur du bien. Les particuliers sont exonérés de ces droits, tout comme les microentreprises qui cèderaient des bâtiments, qu’ils soient destinés à un usage professionnel ou à être utilisés comme logements.
Les frais de notaire
Lors de l’apport d’un bien, les associés doivent tenir compte des frais de notaires qui correspondent à la rédaction des actes sous forme authentique. Ceux-ci pouvant être élevés, il demeure toujours préférable d’anticiper l’apport, afin de l’intégrer dans les statuts de la SCI, au moment de sa création. Cela évite de repasser devant le notaire.
L’autre solution pour réduire les frais de notaire consiste à rédiger les actes sous seing privé. Toutefois, vous ne pouvez totalement échapper aux frais, car l’acte doit être rédigé devant notaire.
Les frais de plus-values immobilières
Le notaire intervient également dans le calcul du montant de l’impôt relatif à l’apport qui constitue une plus-value.
Si le coût de l’acquisition du bien immobilier et la valeur des parts sociales de la société attribuées à l’associé apporteur diffèrent, l’apport peut alors être soumis au règlement de plus-values immobilières.
La procédure pour intégrer un bien immobilier à la SCI
La rédaction de l’acte authentique par un notaire ou sous seing privé est la première étape obligatoire pour l’apport d’un bien immobilier à la SCI. Il fait suite à l’accord préalable entre les associés et l’estimation du montant de l’apport (par les associés ou par le commissaire aux apports).
La purge du droit de préemption de la mairie
Avant de procéder à l’apport, il importe de purger le droit de préemption de la mairie auquel le bien immobilier peut être soumis.
L’apporteur du bien doit s’assurer que la mairie ne possède pas un droit de préemption, comme c’est le cas sur certaines communes. Le cas échéant, la mairie est prioritaire pour l’acquisition du bâtiment. Le propriétaire du bien doit produire une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation du bien immobilier. La mairie dispose alors d’un délai de 2 mois pour informer le propriétaire de son intention d’user ou non de son droit de préemption, afin d’acheter le bien.
C’est à la seule condition d’une réponse négative — ou en cas de non-réponse après le délai légal maximum de 2 mois — que l’apporteur peut céder sa propriété à la SCI.
L’enregistrement de l’apport auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises)
L’étape suivante obligatoire pour entériner l’apport du bien à la SCI est de le déclarer auprès du service des impôts des entreprises.
La publication de l’annonce légale dans un SHAL
La dernière étape pour valider définitivement l’apport du bien immobilier à la SCI est de publier une annonce légale dans un SHAL (Service Habilité à publier une Annonce Légale). En plus du support papier historique du JAL (Journal d’Annonces Légales), il est désormais possible de publier l’annonce sur Internet, sur un SPEL (Service de Presse En Ligne).
La publication permet d’informer les tiers, afin que l’apport leur soit opposable.
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