La SCI — Société Immobilière Civile — représente le statut juridique privilégié pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est notamment prisée par les familles, car elle évite les situations d’indivision. La SCI peut en outre se diversifier pour servir l’intérêt de ses propriétaires souhaitant investir dans l’immobilier, détenir un bien immobilier en commun, défiscaliser, etc. La SCI peut alors devenir SCI d’attribution, SCI de construction-vente, SCI de jouissance en temps partagé, etc. La gestion courante de la SCI est attribuée à un gérant qui peut être changé, voici comment.
La SCI est régie par le Code civil. Son fonctionnement est assez souple, ainsi que la façon dont le gérant est nommé et peut être changé. Cette structure juridique est constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé. Le patrimoine immobilier demeure propriété de la SCI, tandis que chacun des associés reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
La SCI est définie par ses statuts qui décrivent les détails de son fonctionnement, notamment les modalités de prise de décision qui peuvent être à la majorité ou à l’unanimité. La nomination du gérant est effectuée par les associés de la société. L’article 1846 du Code civil précise que la SCI peut être administrée par un ou plusieurs gérants.
Par ailleurs, le gérant de la SCI peut être une personne morale ou physique. Il peut être nommé dans les statuts ou dans un acte annexe de l’exécutif, par exemple dans un procès-verbal d’assemblée générale respectant la décision de nomination prise par les associés. Enfin, il est associé ou non de l’entreprise, ce qui signifie qu’il est possible qu’il ne possède aucune part.
Le gérant de la SCI est nommé pour s’occuper de la gestion courant des biens immobiliers. Il peut agir seul, sans avoir besoin de faire appel à ses associés pour engager des formalités. Il représente donc la société pour les actes quotidiens. Il peut aller jusqu’à la conclusion et l’engagement de la SCI pour les actes courants.
Le pouvoir du gérant peut être limité par certaines clauses incluses lors de la rédaction des statuts. La limitation des pouvoirs lui interdit d’effectuer certains actes. Ceux-ci doivent être listés dans une clause particulière des statuts. Il s’agit généralement des actions jugées trop importantes pour relever de la décision d’un seul gérant, voire de plusieurs co-gérants. Il s’agit par exemple d’interdire au gérant de vendre ou acheter seul des biens immobiliers pour le compte de la SCI. Il est aussi fréquent d’encadrer, voire de prohiber les éventuelles délégations de pouvoir consenties par le gérant.
Toutefois, ces limitations de pouvoir ne sont pas opposables aux tiers. Dans la pratique, elles engagent uniquement la responsabilité du gérant vis-à-vis des associés de la SCI. S’il décide malgré tout de passer outre ces limites, il revient aux associés d’intervenir. Soit un accord à l’amiable est conclu pour les affaires en cours, comme pour les futures transactions et formalités relatives à la gestion de la SCI ; soit les associés ne trouvent pas de terrain d’entente avec le gérant et décident alors d’engager une procédure de révocation.
Il existe de multiples raisons de changer le gérant d’une SCI. La décision peut émaner du ou des gérants actuels, ou des associés. Dans le premier cas, un gérant peut démissionner pour mettre fin à ses fonctions, sans qu’il ait à se justifier. Quelles que soient les clauses incluses dans les statuts de la SCI, les associés n’ont aucun moyen de s’opposer à sa démission. Le décès du gérant naturellement implique d’en nommer un nouveau.
Dans le second cas, la décision vient des associés qui sont généralement insatisfaits du mode de gestion exercé par le gérant. Ils vont alors demander sa révocation. Les modalités de celle-ci sont définies dans les statuts de la SCI (c’est aussi le cas pour les modalités de nomination). La règle de révocation par défaut nécessite l’approbation de la moitié au moins des associés. Toutefois, le Code civil étant assez souple sur le sujet, les statuts de la SCI peuvent déterminer une procédure différente.
Le changement du gérant de la SCI nécessite une décision collective des actionnaires ou des associés. Il doit être approuvé et voté par des associés réunissant plus de la moitié des parts sociales.
À l’issue du vote, un procès-verbal doit être dressé. Il contient la retranscription du résultat du vote, en précisant les informations relatives au dirigeant sortant et au nouveau dirigeant.
Vous disposez d’un mois pour publier le procès-verbal attestant le changement du gérant de la SCI dans un journal d’annonces légales. Le support est appelé un SHAL, soit Support Habilité à recevoir des Annonces Légales. Depuis le 1er janvier 2020, l’annonce peut être publiée en ligne. Vous avez donc le choix entre un JAL (Journal d’Annonces Légales) ou d’un SPEL (Service de Presse En Ligne). Dans les deux cas, vous recevez une attestation de parution.
Si vous choisissez la version en ligne, votre annonce doit rester affichée au moins 7 jours, à dater de sa publication sur la page d’accueil du site. Reportez-vous au portail de la publicité légale des entreprises (PPLE) qui répertorie l’ensemble des annonces publiées dans les SHAL pour vérifier que votre annonce a bien été publiée.
La publication dans un journal légal doit contenir les mentions qui suivent :
Conservez précieusement l’attestation de parution de votre avis de modification qui sera exigé pour le dossier de l’enregistrement des modifications.
Vous êtes tenu de déclarer le changement du dirigeant de la SCI dans un délai d’un mois auprès du greffe du tribunal dont dépend votre entreprise ou auprès de votre CFE (Centre de Formalité des Entreprises).
À cette fin, vous devez constituer un dossier contenant les éléments suivants :
Notre équipe spécialisée vous guide et répond à toutes vos questions en ce qui concerne la rédaction et la publication de toutes vos annonces légales.
Vous pouvez nous joindre par téléphone au 01 42 60 36 78.