Le locataire d’un local commercial — considéré comme le cédant — peut transmettre son contrat de location à une personne — considérée comme cessionnaire — c’est-à-dire qu’il lui cède son droit au bail. Le cédant est libre de vendre en même temps son fonds de commerce. La procédure à suivre dépend des clauses inscrites dans le contrat de bail. Par ailleurs, l’accord du propriétaire n’est pas toujours nécessaire.
La cession du bail commercial — ou cession du droit au bail — permet à un locataire de transmettre à un cessionnaire les droits et les devoirs liés au local commercial : la jouissance des locaux, le règlement du loyer, etc. La gestion du local est toujours liée au bail initial, mais avec un nouveau locataire.
Lorsque la cession du droit au bail n’est pas accompagnée de la vente du fonds de commerce, on parle de cession de « pas de porte ». Dans la majorité des cas, les propriétaires incluent une clause dans leur contrat interdisant cette opération. Si ce n’est pas le cas, le cédant doit cependant obtenir l’accord de son propriétaire.
L’autre condition relève de la mairie de la commune. Si le commerce se trouve dans une zone appartenant au « périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité », la commune se trouve prioritaire pour acquérir le droit au bail, grâce à son droit de préemption.
Si la cession du bail commercial comprend la vente du fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s’opposer à l’opération. Le fonds de commerce contient l’ensemble des éléments incorporels et matériels du commerce : nom commercial, enseigne, marque, équipements, clientèle, réputation, droit au bail et contrats de travail en cours des salariés. En revanche, il n’inclut pas l’autorisation d’occuper l’espace public, ainsi que le stock de marchandises.
Si le propriétaire ne peut s’opposer à la cession du bail commercial, il peut inclure dans le contrat des clauses qui l’encadrent. La clause d’agrément est la plus souvent utilisée. Elle permet au propriétaire d’examiner les candidatures des potentiels repreneurs du bail commercial.
Il est possible de céder le bail commercial à titre gratuit, bien que cela n’arrive qu’exceptionnellement. Le cédant et le cessionnaire doivent néanmoins respecter les clauses indiquées dans le contrat de bail, incluant notamment la possibilité dans certains cas pour le propriétaire de s’opposer à la cession.
Le contrat de bail peut inclure diverses clauses pour encadrer la cession du bail commercial.
ð La clause interdisant la cession du bail seul.
ð La clause d’agrément qui exige que le propriétaire donne son accord, ce qui lui permet de sélectionner le repreneur du bail.
ð La clause de garantie solidaire qui oblige le cédant à s’engager avec le cessionnaire au sujet de l’exécution du bail et du paiement des loyers. Le propriétaire peut alors réclamer le paiement du loyer à son ancien locataire. Cette clause s’applique durant les 3 ans qui suivent la cession et cesse au moment de l’expiration du bail.
ð La clause prévoyant un appel du bailleur à concourir à l’acte de cession : le propriétaire doit être informé de l’identité du nouveau locataire, mais il n’a pas à donner son autorisation.
Le propriétaire ne peut s’opposer à la cession du bail commercial seul lorsque son locataire part à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité. Toutefois, le locataire est tenu de respecter deux conditions.
Le locataire doit notifier son intention de céder le bail par acte de commissaire de justice (nommé auparavant huissier de justice). Ce document détaille la nature de l’activité du futur locataire, ainsi que le coût de la cession.
Le propriétaire dispose de 2 mois pour y répondre. Trois possibilités s’offrent à lui :
Il existe des conditions particulières dans lesquelles le propriétaire ne peut s’opposer à la cession du droit au bail :
Toute cession du droit au bail doit passer par les étapes qui suivent.
Il peut s’agir d’un acte notarié, d’un contrat signé par les deux parties ou d’un avenant au bail commercial.
L’état des lieux est établi entre le propriétaire et le locataire sortant. Il est néanmoins possible de mandater un tiers qui les représente, une agence immobilière par exemple.
La cession du droit au bail doit être confirmée au propriétaire par un acte de commissaire de justice. Il précise l’identité de nouveau locataire, ainsi que la date de la cession qui détermine notamment le transfert du règlement du loyer. Toutefois, si le propriétaire a accepté la cession du droit au bail par acte notarié, la rédaction de cet acte n’est pas nécessaire.
La cession du droit au bail commercial doit également être notifiée aux créanciers de l’ancien locataire par acte de commissaire de justice.
La cession du droit au bail doit être validée par son enregistrement à l’attention du SIE (Service des Impôts des Entreprises). Si l’accord a été conclu par un acte notarié, il doit être enregistré au service des impôts du notaire. Dans tous les cas, l’acte doit être enregistré dans le mois qui suit sa signature.
Le cessionnaire doit acquitter des droits d’enregistrement, sauf indication contraire précisée dans l’acte de cession. Les droits d’enregistrement sont calculés sur un pourcentage dépendant du montant de la transaction. Trois tranches sont définies :
Dans le cadre de cette procédure, il est nécessaire de procéder à la publication d'une annonce légale de cession de droit au bail. Cette annonce doit être publiée dans un journal d'annonces légales habilité et diffusé dans le département où se situe le local commercial concerné. Cette étape vise à informer les tiers, tels que les créanciers de l'ancien locataire ou tout autre intéressé, de la cession en cours. L'annonce légale devra contenir des informations essentielles sur la cession, telles que l'identité du cédant et du cessionnaire, la nature du bail commercial, la date de la cession, ainsi que les éventuelles conditions spécifiques associées à la transaction.
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