Comment mettre fin à une location-gérance ?

Le contrat de location-gérance — ou contrat de gérance libre — permet à un entrepreneur d’exploiter un fonds de commerce existant, en contrepartie du paiement d’une redevance. Ce dispositif juridique présente l’avantage pour un commerçant de se lancer sans gros investissement et de bénéficier d’un commerce déjà fonctionnel. Il existe des conditions précisément définies par la loi pour mettre fin prématurément à un contrat de location-gérance. Elles concernent le propriétaire, comme son locataire.

Comment se termine un contrat de location-gérance ?

Un contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée et échoit alors à l’arrivée du terme. Il peut également être résilié par application d’une clause résolutoire ou par décision de justice.

Contrairement aux locataires de baux commerciaux, un locataire-gérant ne bénéficie pas du droit au renouvellement automatique du contrat de location-gérance. Toutefois, une clause dans ce contrat peut prévoir cette faculté de renouvellement. Le cas échéant, le propriétaire peut néanmoins refuser le renouvellement, sans que le locataire-gérant ne puisse prétendre à une indemnité d’éviction.

Lorsque le contrat de location-gérance n’est pas renouvelé, trois solutions s’offrent au propriétaire.

1 — Il décide de reprendre le fonds à son compte. S’il n’est pas (ou plus) immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), il doit remplir un dossier pour s’y réimmatriculer. Quant au locataire-gérant, il doit demander sa radiation du RCS s’il ne reprend pas un autre fonds de commerce.

2 — Le propriétaire vend son fonds de commerce à son locataire-gérant. Le cas échéant, trois étapes sont nécessaires :

  1. la publication de fin de gérance dans un SHAL (Support Habilité à publier une Annonce Légale) ;
  2. la publication d’une publicité auprès du RCS ;
  3. une insertion au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

3 — Le propriétaire signe un contrat avec un nouveau locataire-gérant. Il doit alors remplir un formulaire spécifique qui signale ce changement auprès du greffe du tribunal de commerce.

Comment mettre fin à un contrat de location-gérance avant son terme ?

Il existe quatre conditions dans lesquelles il est possible de mettre fin au contrat de location-gérance avant son terme.

1 — Le décès du locataire-gérant

Un contrat de location-gérance est conclu intuitu personæ, ce qui signifie « en fonction de la personne ». Lors du décès du locataire gérant, le contrat est par conséquent automatiquement rompu.

2 — L’inexécution des obligations stipulées dans le contrat de location-gérance

L’inexécution du contrat de location-gérance peut concerner l’une ou l’autre des parties.

— Le propriétaire résiliera le contrat si le gérant libre n’acquitte pas sa redevance aux échéances prévues. La majorité des contrats de location-gérance prévoit une clause résolutoire de plein droit avec expulsion du locataire sur simple ordonnance du président du tribunal de commerce siégeant en référé.

— Le locataire-gérant résiliera le contrat aux torts du propriétaire du fonds si celui-ci manque à son obligation de délivrance.

3 — L’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce

Plusieurs situations mènent à l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce :

  • le gérant libre cesse d’exploiter le fonds ;
  • il l’exploite insuffisamment ;
  • le commerce est fermé à la suite de la décision d’un juge ou du préfet, car le gérant s’est mis en faute, en se livrant par exemple à une activité interdite ;
  • le fonds a subi un sinistre, un incendie par exemple, qui l’a détruit et empêche sa reconstitution.   

Dans le dernier cas, si le fonds est reconstitué, il n’est pas mis fin au contrat et l’activité peut reprendre.

4 — Une procédure est engagée contre le locataire-gérant

Si le locataire-gérant est frappé d’une interdiction de gérer ou de faillite, le contrat de location-gérance est alors résilié de plein droit.

En revanche, si le gérant se trouve visé par un redressement, une liquidation judiciaire ou une procédure de sauvegarde, ce dispositif n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de location-gérance. Le locataire peut exiger la continuation de son activité, à la condition qu’il dispose des moyens pour acquitter la redevance postérieure à l’ouverture de la procédure. Ceci est valable, même s’il n’a pas réglé une ou plusieurs redevances avant l’ouverture de la procédure.

Les formalités à engager lors de la résiliation du contrat de location-gérance

Lors de la résiliation du contrat de location-gérance, un avis de fin de contrat dans être publié dans un SHAL, afin d’informer publiquement les tiers, notamment les fournisseurs et autres créanciers, de la fin de l’exploitation du commerce, par le locataire-gérant en place.

Cet avis doit être publié dans les 15 jours qui suivent la résiliation et comporter des mentions obligatoires suivantes :

  • nature du fonds ;
  • nom du propriétaire et nom du locataire-gérant ;
  • adresse du fonds de commerce ;
  • lieu et date de la signature de l’acte de location-gérance d’origine ;
  • date de signature de la fin de contrat.

Les conséquences de la fin du contrat de location-gérance

Lorsque le contrat de location-gérance est résilié, le gérant libre restitue le fonds à son propriétaire.

La restitution du fonds

Le locataire-gérant restitue le fonds de commerce dès la résiliation du contrat. S’il ne se soumet pas à cette obligation, son expulsion peut être prononcée en référé. Une indemnité d’occupation peut par ailleurs lui être imputée.

La restitution porte sur l’ensemble des éléments qui constituaient le fond au moment de la signature du contrat de location-gérance.

  • Le mobilier, matériel et outillage qui doivent se trouver dans l’état dans lequel le locataire les a reçus. Des dommages et intérêts sont prévus en cas de détérioration. Ils peuvent être prélevés sur le dépôt de garantie.
  • Les marchandises sont restituées selon l’inventaire de début de contrat.
  • Les éléments incorporels sont restitués en l’état où ils se trouvent lors de la cessation du contrat. Aucune indemnité n’est prévue pour le locataire-gérant s’ils ont pris de la valeur, notamment en cas d’accroissement de clientèle.

L’interdiction de s’établir sous conditions

Une clause de non-concurrence est généralement incluse dans le contrat de location-gérance. Elle impose certaines conditions au locataire sortant s’il souhaite reprendre ou créer un fonds de commerce. Elle interdit toute concurrence déloyale.

Le versement d’une indemnité au locataire-gérant

Si le propriétaire détient également l’immeuble du fonds, il verse au gérant une indemnité équivalant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée, soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble.

Toutefois, le bail commercial peut inclure une clause en faveur du propriétaire qui conserve alors les améliorations, sans donner lieu au versement d’indemnités.

La reprise des contrats de travail

Le propriétaire est tenu de reprendre les contrats de travail en cours, à la condition que l’exploitation du fonds se poursuive.

Si par exemple le gérant libre a subi une liquidation judiciaire, mais que l’exploitation du fonds demeure viable, le propriétaire ne peut résilier les contrats de travail en cours.

Le règlement des dettes liées au gérant libre

Les dettes du gérant liées à l’exploitation du fonds de commerce deviennent immédiatement exigibles en cas de résiliation du contrat de location-gérance.

La déchéance du terme — concernant notamment les redevances non échues — a lieu de plein droit et n’a pas à être prononcée par le tribunal de commerce.

Toutefois, il est possible de prévoir une exception dans l’hypothèse où la fin de la location-gérance résulte de la levée d’option d’achat effectuée par le locataire qui a pris le fonds en location en vertu d’un contrat de crédit-bail.

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