La location-gérance, également appelée gérance libre, accorde à un commerçant considéré comme le locataire-gérant la possibilité d’exploiter un fonds de commerce appartenant à une personne qualifiée de bailleur. Le locataire-gérant est seul responsable de l’exploitation du fonds. En contrepartie, il doit payer une redevance au propriétaire du fonds.
Le contrat de location-gérance constitue un compromis intéressant pour un commerçant souhaitant se lancer à son compte, sans toutefois posséder l’argent nécessaire pour investir dans un fonds de commerce.
Le fonds demeure la propriété du bailleur et le locataire-gérant est responsable de son exploitation, contrairement à la gérance salariée. Dans ce cas, le salarié gère l’exploitation du fonds contre rémunération, mais les risques demeurent à la charge du propriétaire. Par ailleurs, le locataire-gérant possède le statut de commerçant indépendant, ce qui n’est pas le cas du gérant salarié.
À la fin du contrat, le bailleur est le bénéficiaire des éventuels bénéfices, mais doit aussi assumer la moins-value si le bilan s’avère déficitaire. Il importe donc que les deux parties travaillent dans un climat de confiance, ce qui passe par la rédaction d’un contrat clair et équitable.
Avant de passer à la rédaction du contrat de location-gérance, il convient de s’assurer que les conditions préalables sont réunies pour les deux parties concernées.
Si le bailleur est propriétaire des murs, il n’a besoin d’aucune autorisation pour établir un contrat de location-gérance. En revanche, il peut être propriétaire du fonds de commerce, sans toutefois posséder les murs. Il est dans ce cas titulaire d’un bail commercial. Avant de conclure un contrat de location-gérance, il doit impérativement obtenir l’autorisation officielle du propriétaire des locaux.
Si le bailleur ne possède pas d’autre commerce et que par conséquent il n’effectue plus lui-même des actes de commerce — c’est-à-dire acheter et revendre des biens — il n’est plus inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et perd son statut de commerçant.
En tant que propriétaire du fonds, le bailleur demeure solidairement responsable des dettes du locataire-gérant en regard de l’exploitation du fonds, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un support d’annonces légales. Cela implique qu’un fournisseur ou que tout autre créancier auprès duquel le locataire-gérant s’est engagé peut se retourner contre ce dernier, mais aussi contre le bailleur pour exiger le remboursement de la dette contractée.
D’autre part, le bailleur est aussi considéré comme solidairement responsable des impôts directs liés à l’exploitation du fonds, et ce, jusqu’à la publication officielle du contrat. Les sommes concernées relèvent notamment de l’impôt sur les sociétés (ou sur le revenu en fonction du statut du locataire-gérant) et de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Étant un impôt indirect, la TVA n’est pas concernée par cette mesure.
La responsabilité du bailleur est engagée uniquement pour les dettes liées à l’exploitation de son fonds. Il existe toutefois des exclusions qui correspondent aux dettes délictuelles ou personnelles du locataire. Celles-ci peuvent concerner des dépenses prouvées comme non nécessaires ou le défaut de paiement de certaines cotisations.
Pour pouvoir légalement signer un contrat de location-gérance, le futur locataire-gérant doit être immatriculé au RCS au moins 15 jours après le début de son activité et détenir le statut de commerçant.
Le locataire-gérant s’engage à remplir les conditions juridiques et comptables relatives à son activité de commerçant indépendant.
La signature d’un contrat de location-gérance demande une grande confiance entre les deux protagonistes. Il est vivement recommandé de se prémunir d’éventuels malentendus en cas de désaccord en recourant aux services d’un professionnel, avocat ou notaire, pour la rédaction de ce contrat, car les options sont nombreuses.
Le bailleur s’engage à délivrer l’ensemble des éléments dont le locataire-gérant a besoin pour exploiter le fonds :
Le bailleur est tenu de garantir une exploitation paisible du fonds. Cela signifie que :
Il est recommandé d’ajouter une clause de non-concurrence au contrat de location-gérance. Cela permet d’interdire au propriétaire d’exploiter un fonds susceptible de créer de la concurrence, dans un secteur géographique déterminé.
Il est aussi judicieux d’ajouter une clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.
Lors de la signature du contrat de location-gérance, le locataire gérant s’engage à :
Le locataire-gérant peut aussi être soumis à une clause de non-concurrence qui lui interdit de pratiquer une activité concurrente, dans un secteur géographique et une durée déterminés, après la fin du contrat de location-gérance.
Il est recommandé d’ajouter une clause de libre consultation de la comptabilité qui permet au propriétaire de suivre l’évolution de son fonds.
Enfin, il est judicieux d’ajouter une clause interdisant au locataire-gérant de sous-louer ou céder la location-gérance du fonds.
Le montant de la redevance est librement fixé dans le contrat initial, puis peut être révisé par le bailleur ou le locataire gérant qui doit en faire la demande par lettre recommandée.
La redevance peut être une somme fixe ou un pourcentage sur le chiffre d’affaires et/ou les bénéfices. Elle est fixée mensuellement ou trimestriellement.
Vous avez le choix d’une durée déterminée ou indéterminée. En règle générale, le contrat de location-gérance type est établi pour une durée de 1 an, renouvelable par reconduction tacite.
Le contrat de location-gérance doit obligatoirement faire l’objet d’un avis publié dans un SHAL (Support Habilité pour publier des Annonces Légales). Le support peut être un journal papier ou un site Internet. La publication doit intervenir dans les 15 jours suivant la signature du contrat.
La fin du contrat de location-gérance doit aussi être publiée selon les mêmes modalités.
Le contrat de location-gérance se termine lorsque sa durée déterminée arrive à échéance ou lorsqu’il est résilié par l’un ou l’autre des protagonistes, en tenant compte du préavis généralement fixé dans le contrat de location-gérance à 3 mois. Le contrat peut aussi être résilié lorsque l’une ou l’autre des parties ne le respecte pas.
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